不受东海岸滞销困扰
登产业市场亮眼

国际综合产业咨询公司Rahim & Co指出,大马产业市场自2014至2015年大跌后,市场都在担忧下一个上升周期什么时候才来,尤其市场仍面对供应过剩和可负担能力问题。

大致上,东海岸房产市场仍被不景气阴霾笼罩,吉兰丹和彭亨的住宅产业供应持续增长,但滞销问题依然相当困扰。

不过,登嘉楼的房市整体上,虽然供应持续增加,但与大市不同,该州的产业成交量和成交值都呈上升趋势。

Rahim & Co的《2018/2019年产业市场展望》研究报告数据显示,登嘉楼整体的产业市场都呈扬势。

根据报告,截至去年首半年,登嘉楼的住宅产业供应按年增2.7%,报9万9325单位。同时,成交量和成交值都呈扬势。

该州住宅产业成交值年涨10.3%,写7.9145亿令吉;交易量则年起3.2%,写5905单位。

比较全马的表现,登嘉楼住宅产业市场亮眼。该州住宅产业成交中量,68.5%为空地交易。登嘉楼80%的空地交易价低于10万令吉,接着是价格低于40万令吉的单层或1层半的半独立式房屋。

廉价屋占登州大部分的供应,即1万9972个单位;接着是单层排屋,共1万9172单位。

有高达1万6543单位的新供应即将增加,大部分是排屋。同时,该州有209个单位新推介,双层排屋占56%。

集中瓜登甘马挽

整体上,登嘉楼的住宅供应集中在瓜拉登嘉楼和甘马挽,占了现有供应总数53%,和即将完成的供应44%。

虽然新供应持续增加,Rahim & Co指出,比较其他州,登嘉楼滞销的情况并不令人担忧,因为情况比起2017年首半年有所改善。只有271单位或总值9857万令吉的滞销住宅产业,滞销量和价值分别跌52.1%和29.1%。

值得一提,大部分滞销住宅单位都位于甘马挽,双层到3层半排屋占最大部分,单位价格介于25万1令吉至40万令吉。

另外,登嘉楼住宅产业的价格和租金大致上稳定。

根据Rahim & Co,影响着登嘉楼房市的重要发展因素,包括政府是否批准东海岸铁路(ECRL)项目仍充满未知数。

同时,瓜拉登嘉楼城中城(KTCC)正在建设新公路,这条公路将从瓜拉登嘉楼城中城Muara Utara衔接至石布浪大吉(Seberang Takir),通往苏丹马末机场,预期将在短期内竣工。

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瓜登店铺办公室供应增

截至去年首半年,登嘉楼的店铺办公室供应增加了1158个单位,整体供应达7420单位,大部分位于瓜拉登嘉楼。

说到需求,2016年大跌后,去年首半年的店铺办公室交易量改善了。一共有110宗交易,增14.6%。

不过,成交值比2017年首半年,按年下跌了5.4%,从7068万令吉下跌至6683万令吉。

登制造业吸资冠东海岸

大马投资发展局(MIDA)的资料显示,截至2017年12月,在东海岸州属中,登嘉楼制造业吸资最多,共有210个项目落实,总值达339亿令吉。

“当中60%或204亿令吉是国内投资,余下则为外来投资。”

这现象也反映在登州的工业产业成交量和成交值等表现。

该州工业产业去年首半年共有17个单位易手,按年增长26.6%,当中以工业地皮最受追捧。

报告指出,去年首半年,易手的工业产业交易值共达1480万令吉。

“而在供应方面,则未有太大变化,这段期间仅新增1个单位的独立式工厂,坐落在勿述(Besut),致使登嘉楼现有厂房供应达866个单位。”

登州的工厂多是单层与半独立式工厂,大部分都集中在甘马挽与瓜拉登嘉楼工业区。

吉兰丹

供应超越单层排屋

哥市公寓渐普及

吉兰丹去年首半年,住宅产业供应按年增3.7%,报7万9958个单位;成交值也增2.6%,写3.7044亿令吉。

吉兰丹住宅产业市场自2013年至2015年大幅下挫以来,持续保持疲弱。不过,截至去年首半年,该州的供应和成交值都有所增加。

成交量则呈跌势,按年跌14.9%,写2725单位。

至于供应,廉价屋的供应最多,达2万6974单位;单层排屋供应则报2万4797单位。

Rahim & Co的报告指出,吉兰丹短期内,住宅单位的总数会再增加1万1787个单位,而且令人惊讶的是,达3559个单位的公寓供应稍微超越了单层排屋的3587单位供应。

报告指出,这显示出吉兰丹尤其在哥打峇鲁,公寓越来越普及。

住宅产业滞销恶化

由于市场疲弱,吉兰丹的住宅产业滞销情况在去年首半年内恶化了。一共有211单位滞销,总值4241万令吉,按年比较,数量和价值都分别上涨了59.8%和55.6%。

最近新推介的产业还有达1452但,将在短期内流入市场,引起注意也将给现有住宅市场造成压力。

新推介的产业,有37.6%的单位属于单层排屋,售价介于15万1至20万令吉。

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店铺办公室供应持续增

尽管丹州面对市场情绪疲弱,加上滞销问题恶化,州内截至去年首半年的店铺办公室供应依然持续增加。

根据报告,截至去年首半年,一共有123个滞销店铺单位,总值7865万令吉,成交量和价值按年分别上涨16.6%和15.1%。

远远比2017年首半年,仅7个单位,或490万令吉的滞销高。

2至2层半的店铺办公室的滞销量最高,达65个单位,总值3587万令吉,售价介于50万1令吉至75万令吉。另外还有1605个单位新供应,也会对租金和交易量造成进一步的压力。

报告指出,过去5年,吉兰丹的店铺办公室市场持续波动,2015年的成交量最高,达309宗交易,总值1.8063亿令吉,接着市场就走软。

截至去年首半年,一共有70个单位店铺办公室的交易,总值4058万令吉,成交量和成交值分别按年跌17.6%和17.2%。

彭亨

倾向有地住宅

即将迎来逾2万单位

彭亨住宅产业交易去年首半年跌势收窄,按年微跌3.2%,共有4517个单位易手,而交易值稍微滑落0.5%至10亿5802万令吉。

报告指出,在4517个单位当中,33.2%或1501宗交易为价格介于20万1至25万令吉的单层排屋。

“在供应方面,彭亨住宅产业去年首半年增3%,至26万9961个单位,单层排屋占最多,共7万6233个单位;接下来则是廉价房屋,有6万277个单位。”

展望未来,彭亨将迎来另外2万2739个单位住宅产业,以单层排屋及单层半独立式房屋居多。

“这项观察显示,彭亨住宅产业仍倾向有地住宅。”

有趣的是,若以投资目的或是首购族首选,高楼住宅受欢迎程度却稳步增加,尤其是服务式公寓。

“被归类为住宅产业的服务式公寓,供应按年起12.4%至3102个单位,且目前尚有1565个正在兴建中的单位,彭亨高楼产业未来只多不少。”

报告指出,多数坐落在关丹的服务式公寓都用在经营短期出租Airbnb,多数单位都紧邻旅游景点如关丹直落尖布辣海滩,附近就有观海公寓Tembeling Resort。

不过,彭亨也面临住宅产业滞销挑战,市场普遍忧虑该如何消化1690个住宅单位。

“大部分滞销单位为高级公寓与服务式公寓,售价皆在50万令吉以下,共有758个单位滞销,总值达2亿477万令吉。”

纵使市场疲软,但观察去年首半年市场数据,情况已稍微好转。

“去年首半年,共有3410个新单位推出市场,认购率显著改善,销售表现达36.3%;相比2017年同期,仅录得22.5%销售率。”

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办公楼表现稳定

彭亨办公楼市场过去5年表现稳定,去年首半年供应年增5%,共有154栋办公楼,面积达452万平方尺。

报告指出,办公楼去年首半年出租率表现稳健,录得92.7%;相比2017年首半年则为87.7%。

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